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敷引き2011.3.24最高裁判決の新聞より (第64話)

新聞2011.3.25,
敷金問題で新聞の24日の最高裁判決記事が載っていましたので紹介します。
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敷金から修繕費「高すぎなければ有効」
 最高裁判決
2011年3月24日19時32分 asahi.com 朝日新聞

賃貸住宅の敷金(保証金)を返す際、修繕費として一定額を差し引くと定めた契約条項(敷引〈しきびき〉特約)は消費者契約法に反するか――。この点をめぐって家主と借り手が争っていた訴訟で、最高裁第一小法廷(金築誠志裁判長)は24日、「不当に高額でなければ特約は有効」とする判決を言い渡した。  敷引特約は関西を中心とした商慣習。「消費者の利益を不当に害する契約は無効」と定める消費者契約法が2001年に施行された後、地高裁段階では特約を無効とする借り手側勝訴の判断が相次いでいた。今回の判決は、特約そのものは無効ではないと認めた最高裁の初判断で、同種訴訟に影響を与えそうだ。
争われたのは、06年8月~08年4月に京都市内のマンションの一室を借りた男性が、敷金40万円のうち特約で差し引かれた21万円の返還を家主に求めた裁判。家賃は月9万6千円だった。  第一小法廷は、通常の使用による修繕費まで借り手に負担させる敷引特約について、「消費者の義務を重くするものだが、修繕の必要性や金額をめぐるトラブルを防ぐ意味で不合理とは言えず、借り手の利益を一方的に害するものではない」と指摘し、一般的な有効性を認めた。  ただし、借り手側は修繕費に詳しくないことや家主側と交渉力に差があることを考慮し、「通常の修繕費、家賃額、礼金の有無などに照らして、差し引く額が高すぎる場合は無効になる」と述べ、額によっては違法となる余地は残した。  
今回の事例については、差し引く額が賃借期間に応じて18万~34万円で家賃の2倍弱から3.5倍強にあたり、礼金の支払いもなかったとして「高すぎるとは言えない」と判断した。家賃の何倍なら不当に高額になるかという基準は示さなかった。  借り手側は「通常の使用によって生じる修繕費は家賃に含まれており、敷金から差し引けば二重の負担になる」と訴えたが、判決は「特約が成立している場合は、修繕費は家賃に含まれていないとみるべきだ」と退けた。  08年11月の一審・京都地裁、09年6月の二審・大阪高裁も特約を有効と認め、借り手側が敗訴していた。(延与光貞)

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マンション賃借:「敷金差し引き特約」有効  最高裁初判断 2011年3月24日18時53分   毎日jp 毎日新聞

 賃貸マンションの借り主に返還される敷金から、家主が無条件に一定額を差し引くと定めた賃貸借契約の特約(敷引特約)が消費者契約法に基づき無効かどうかが争われた訴訟の判決で最高裁第1小法廷(金築誠志裁判長)は24日「特約は原則として有効」とする初判断を示し、差し引かれた敷金の返還を求めた借り主側の上告を棄却した。請求を棄却した1、2審判決が確定した。
 敷引特約は関西地方や福岡県などで慣習化している。同種訴訟では地裁や高裁で特約を無効とする判断が相次いでいたが、判決は「特約にはあらかじめ敷金から差し引く額を決めてトラブルを防止する意味があり、貸主の取得額が賃料などに比べて不当に高くなければ有効」と述べた。
 訴訟の原告となった京都市の借り主は、06年の入居時に敷金40万円を納めた。退去時に特約に基づき21万円を差し引かれたため「部屋の傷や汚れと無関係に一定額を差し引く特約は無効」と訴えていた。【伊藤一郎】

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退去時に敷金差し引く特約、最高裁「有効」          2011年3月24日18時56分 YOMIURI ONLINE 読売新聞

 賃貸住宅を退去する際、入居者の敷金(保証金)から一定額を差し引く「敷引特約」は消費者契約法に反し無効だとして、京都市の男性が差し引かれた分の敷金返還を貸主側に求めた訴訟の上告審判決が24日、最高裁第1小法廷であった。
 金築誠志裁判長は「想定される補修費用や賃料などと比べて差引額が高すぎなければ、特約は有効」との初判断を示した。その上で、男性のケースでは「差引額は家賃の3・5倍以内にとどまり、高すぎるとは言えない」として、請求を棄却した。原告敗訴が確定した。
 敷引特約は、主に関西地方で慣例となっている。地裁、高裁では「有効」「無効」の判断が分かれていたが、最高裁が「有効」としたことで、賃貸住宅契約のあり方に影響を与えそうだ.